Blog

Sprawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych wynajmowanych przez przedsiębiorców na cele mieszkaniowe od lat budzi wątpliwości interpretacyjne. Jak stawki podatkowe różnicują wynajem nieruchomości

Wysokie stawki dla przedsiębiorców

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje różną wysokość stawki podatku, co wynika z różnego przeznaczenia nieruchomości, a co za tym idzie – innego zysku osiąganego z jej użytkowania. Najniższe stawki to 0,73 zł za 1 m2 powierzchni (powierzchnie użytkowane przez organizacje pożytku publicznego), zaś najwyższe to 34,00 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej (korzystanie z nieruchomości w działalności gospodarczej) – a więc w przypadku nieruchomości zajętych na działalność gospodarczą stawka jest ok. 50 razy wyższa!

Tą wyższą stawką podatkową organy podatkowe obciążają m. in. nieruchomości przeznaczone na długoterminowy najem dla studentów. Organy podatkowe argumentują, że budynek użytkowany przez przedsiębiorcę, będący własnością przedsiębiorcy, jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie mieszkań studentom. Zgodnie ze stanowiskiem organów, w takich sprawach studenci wynajmujący lokale na czas trwania studiów nie realizują trwałych potrzeb mieszkaniowych, a budynek jest nastawiony na osiąganie zysku przez przedsiębiorcę.

W decyzjach urzędów miasta lub gmin podkreśla się wtedy, że taki wynajem ma charakter tymczasowy i nie może być uznany za zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemców. Powyższe argumenty mają uzasadniać zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości.

Samorządowe Kolegia Odwoławcze często podtrzymują stanowiska organu podatkowego (urzędu miasta lub gminy) uznając, że budynek mieszkalny wynajmowany przez przedsiębiorcę studentom powinien być opodatkowany według stawki przewidzianej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Studenci mogą odetchnąć.

Na szczęście dla studentów – wynajmujących mieszkania na średni i długi okres – takie działania organów powinny się skończyć.

Z pomocą przychodzi orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, które polepsza sytuację najemców, rozwiewa wątpliwości, czy oddanie pomieszczeń przez przedsiębiorstwo zajmujące się wynajmem mieszkań w najem studentom może prowadzić do niższego opodatkowania.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24) rozstrzygnął tę kwestię stwierdzając, że budynki mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe, nawet jeśli są własnością przedsiębiorcy i wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych, o ile służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Sąd podkreślił, że kluczowe znaczenie ma faktyczne wykorzystanie budynku.

Jeżeli najemcy realizują w nim swoje potrzeby mieszkaniowe, nie można uznać, że budynek jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Tym samym, zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości jest nieuzasadnione.

Także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zmienił w tej sprawie swoje stanowisko!

Zmiana kierunku orzekania.

Ostatnio, w podobnych okolicznościach, uzyskaliśmy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie korzystne orzeczenie dla przedsiębiorcy. Prezydent Miasta Krakowa argumentował, że istnieje jednolita linia orzecznicza, wykluczająca niskie opodatkowanie lokali najmowanych przez studentów, ze względu na niemożność realizacji przez studentów trwałej potrzeby mieszkaniowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko Prezydenta. Ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał decyzję Kolegium za nieprawidłową ze względu na argumenty przedstawione przez NSA – faktyczne wykorzystanie budynku. W następstwie sprawa trafiła do ponownego rozpoznania przez  Prezydenta Miasta Krakowa.

Oznacza to, że uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24) rozwiewa wątpliwości interpretacyjne i wskazuje na faktyczne wykorzystanie budynku na cele mieszkaniowe jako kluczowe kryterium oceny. A faktyczny sposób korzystania z budynku mieszkalnego przedsiębiorcy wpływa na sposób opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Nie wystarczy więc, aby przedsiębiorstwo uzyskiwało dochody z wynajmu pomieszczeń. Należy ustalić, czy pomieszczenia nadają się do zwykłego zamieszkiwania i czy są wykorzystywane na takie cele przez dłuższy czas niż pobyt hotelowy.

Pustostany lub nieruchomości przeznaczone pod najem krótkoterminowy (tzw. BnB – Bed and Breakfast) nadal będą opodatkowane wyższą stawką podatku.