Jak się bronić przed podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste?

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata. Oznacza to, że podwyżka opłat jest ograniczona przez ustawę. Obserwacja różnych rejonów Polski wskazuje, że wójtowie, prezydenci, burmistrzowie, nie dokonywali podwyżki opłat praktycznie przez kilkanaście lat. Niestety, konsekwencje takiego stanu rzeczy są bardzo dotkliwe dla użytkowników wieczystych.

Zdarza się, że podwyżka opłat sięga „jedynie” kilkukrotności dotychczasowej opłaty. Powszechne są przypadki, gdy wzrost opłaty przekracza 10-krotność kwoty dotychczasowej. Niekiedy, zaproponowana kwota opłaty rocznej przekracza 15-krotność kwoty dotychczasowej. Bardziej dobitne wydaje się opisanie problemu na konkretnych kwotach: użytkownik wieczysty, który przez kilkanaście lat płacił, na przykład 200 zł rocznie za użytkowanie niewielkiej nieruchomości, może płacić 30.000 zł rocznie, choć na szczęście nie z dnia na dzień, bowiem podwyżka będzie rozłożona na 3 lata.

Skąd takie stawki? Kwoty dotychczas ponoszone przez użytkowników wieczystych mają swoje źródło w wycenach gruntu dokonywanych najczęściej kilkanaście lat temu. Wówczas wartość gruntów była zdecydowanie niższa, niż ma to miejsce obecnie. Złożyło się na to kilka czynników, jak m.in. wejście Polski do Unii Europejskiej, brak wystarczającej ilości gruntów, które mogłyby zaspokoić potrzeby rynkowe, czy wzrost gospodarczy w latach 2006-2007.

Użytkownik wieczysty ma środki obrony w postaci wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest niezasadna lub że jest zasadna w innej  „niższej”  wysokości, a później kontrolę sądową. Powinien go złożyć w ciągu 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia wysokości opłaty, lecz w praktyce  tak sformułować, by spełniał wymogi pozwu w sprawie cywilnej.

Zatem, aby tak zainicjowane postępowanie miało szanse powodzenia, nie wystarczy samo stwierdzenie, że użytkownik wieczysty nie zgadza się z nową kwotą z uwagi na jej wysokość. Koniecznym będzie podważenie samej wyceny gruntu, która stanowi podstawę żądania nowej opłaty i wytknięcie wycenie błędów skutkujących zawyżeniem wartości nieruchomości. Zdecydowanie, w tym miejscu warto skorzystać z pomocy osób, które nie tylko potrafią swobodnie poruszać się po zapisach wycen (operatów szacunkowych), lecz także przygotować odpowiednio uzasadniony wniosek do Kolegium, a w dalszej perspektywie, jeśli rozstrzygnięcie przed Kolegium nie będzie korzystne, skierować sprawę do rozpoznania przez sąd i tam zwalczać podwyżkę opłat.

Można zlecić „prywatnemu” rzeczoznawcy majątkowemu przygotowanie „konkurencyjnej” wyceny w stosunku do wyceny, która była podstawą wyliczenia podwyżki opłat. Taki operat można przedstawić Kolegium na poparcie twierdzenia o niezasadności aktualizacji nowej wysokości. Jednak, nikt nam nie zwróci kosztów sporządzenia takiej wyceny i wcale nie ma pewności, że Kolegium uwzględni takie, zwykle korzystniejsze dla nas, wyliczenie. Warto więc  zamiast przedstawić Kolegium prywatną wycenę gruntu, dobrze sporządzić wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (jakby był pozwem) i już teraz zdecydować się na ewentualne, przyszłe postępowanie sądowe.

Należy pamiętać, że postępowanie przed Kolegium jest wolne od opłat.

Ponadto, pewnym osobom fizycznym  – na odrębny wniosek zainteresowanego – może być udzielona 50% bonifikata od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

W razie niesatysfakcjonującego orzeczenia Kolegium, za skierowanie sprawy do sądu będzie konieczne uiszczenie opłaty sądowej (jak od pozwu), w wysokości 5%, liczonej od różnicy dotychczasowej opłaty rocznej i opłaty zaproponowanej w „aktualizacji” (chyba że uzyskamy zwolnienie od opłaty sądowej).

Doświadczenie uczy, że warto decydować się na odwołanie od propozycji podwyższenia opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Gminy szukające dodatkowych dochodów często podwyższają opłaty w następstwie zawyżenia wartości nieruchomości, co można wytknąć w zarzutach do operatów szacunkowych.

Niejednokrotnie, same gminy próbują korygować swoje wyceny, występując w toku postępowania przed Kolegium lub sądem z propozycjami ugodowymi, które polegają na procentowym obniżeniu wartości gruntu. Mimo takiej obniżki, wartość gruntu może okazać się nadal zawyżona, o czym świadczą późniejsze wyceny biegłych sporządzane na etapie postępowania sądowego. Jednak koszt wyceny biegłego w postępowaniu sądowym, w razie wygranej  winien być zwrócony w całości lub w części.