JAK KON­TRO­LO­WAĆ OPI­NIE (OPE­RA­TY) BIE­GŁYCH RZE­CZO­ZNAW­CÓW MA­JĄT­KO­WYCH W SPRA­WACH WY­CE­NY GRUN­TÓW

W wielu spra­wach, czy to są­do­wych, czy po­za­są­do­wych, po­ja­wia się ko­niecz­ność sko­rzy­sta­nia z wie­dzy spe­cja­li­sty. Naj­czę­ściej spo­ty­ka­my się z opi­nia­mi zwią­za­ny­mi z osza­co­wa­niem war­to­ści przed­mio­tów ma­te­rial­nych przez rze­czo­znaw­cę ma­jąt­ko­we­go, zwy­kle w od­nie­sie­niu do nie­ru­cho­mo­ści.

Swego ro­dza­ju „eks­klu­zyw­ność” wie­dzy rze­czo­znaw­ców nie ozna­cza jed­nak, że stro­na za­in­te­re­so­wa­na wy­ni­kiem opi­nii nie może mieć wpły­wu na jej kształt. Nie trze­ba być spe­cja­li­stą w danej dzie­dzi­nie, aby kon­tro­lo­wać, czy to za­ło­że­nia, czy wnio­ski rze­czo­znaw­ców, któ­rych po­praw­ność lub jej brak można oce­niać choć­by na pod­sta­wie zasad lo­gi­ki i sze­ro­ko po­ję­te­go do­świad­cze­nia ży­cio­we­go. Czę­sto jed­nak jest to zbyt mało.

Na co zatem zwra­cać uwagę przy ope­ra­tach sza­cu­ją­cych war­tość nie­ru­cho­mo­ści? Oka­zu­je się, że „mięk­kich” miejsc jest co naj­mniej kilka.

Rze­czo­znaw­ca ma­jąt­ko­wy dzia­ła na pod­sta­wie prze­pi­sów, które wiążą go co do metod do­ko­ny­wa­nia sto­sow­nych ob­li­czeń. W przy­pad­ku kla­sycz­ne­go sza­co­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści sto­su­je się zwy­kle tzw. po­dej­ście po­rów­naw­cze w ra­mach któ­re­go bie­gły ma do dys­po­zy­cji trzy me­to­dy: me­to­dę po­rów­na­nia pa­ra­mi, me­to­dę ko­ry­go­wa­nia ceny śred­niej i me­to­dę ana­li­zy sta­ty­stycz­nej.

Naj­czę­ściej sto­so­wa­ną jest me­to­da po­rów­ny­wa­nia pa­ra­mi, rza­dziej sto­su­je się me­to­dę ko­ry­go­wa­nia ceny śred­niej, a już bar­dzo rzad­ko ana­li­zę sta­ty­stycz­ną. Tak czy ina­czej w ra­mach po­dej­ścia po­rów­naw­cze­go pod­sta­wo­wą za­sa­dą jest po­rów­ny­wa­nie nie­ru­cho­mo­ści wy­ce­nia­nej z in­ny­mi nie­ru­cho­mo­ścia­mi po­dob­ny­mi, na pod­sta­wie prze­pro­wa­dzo­nych trans­ak­cji tymi nie­ru­cho­mo­ścia­mi. I tu klu­czo­we są dwa słowa: „nie­ru­cho­mo­ści po­dob­ne”.

Usta­wo­daw­ca co praw­da zde­fi­nio­wał nie­ru­cho­mość po­dob­ną jako nie­ru­cho­mość, która jest po­rów­ny­wal­na z nie­ru­cho­mo­ścią sta­no­wią­cą przed­miot wy­ce­ny, ze wzglę­du na po­ło­że­nie, stan praw­ny, prze­zna­cze­nie, spo­sób ko­rzy­sta­nia oraz inne cechy wpły­wa­ją­ce na jej war­tość, jed­nak­że sfor­mu­ło­wa­nia te są bar­dzo ogól­ne i płyn­ne.

Je­że­li nie­ru­cho­mość wy­ce­nia­na i po­rów­naw­cza są co praw­da za­bu­do­wa­ne, jed­nak­że jedna za­bu­do­wa­na jest bu­dyn­kiem o prze­zna­cze­niu go­spo­dar­czym, a druga bu­dyn­kiem miesz­kal­nym, to takie nie­ru­cho­mo­ści nie mogą być uzna­ne za po­dob­ne, mimo że po­zor­nie wy­da­ją się po­dob­ne. Rów­nież, gdy jedna nie­ru­cho­mość jest po­ło­żo­na w ob­sza­rze, dla któ­re­go ist­nie­je miej­sco­wy plan za­go­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go na­to­miast druga w ob­sza­rze, dla któ­re­go obo­wią­zu­je stu­dium uwa­run­ko­wań i kie­run­ków za­go­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go, brak jest cechy po­do­bień­stwa. Z kolei nie­ru­cho­mość, wzglę­dem któ­rej w chwi­li do­ko­na­nia trans­ak­cji zo­sta­ło wy­da­ne po­zwo­le­nie na bu­do­wę, nie jest po­dob­na do nie­ru­cho­mo­ści bez ta­kie­go po­zwo­le­nia.

Bie­gli czę­sto sta­ra­ją się ni­we­lo­wać róż­ni­ce po­mię­dzy nie­ru­cho­mo­ścia­mi, sto­su­jąc od­po­wied­nie współ­czyn­ni­ki ko­ry­gu­ją­ce. Jed­nak­że, nie­któ­rych róż­nic nie da się usu­nąć tego ro­dza­ju za­bie­ga­mi.

Na­le­ży pa­mię­tać, że źró­dłem in­for­ma­cji o ce­nach dla celów po­rów­naw­czych nie mogą być trans­ak­cje, w któ­rych wy­stą­pi­ły szcze­gól­ne wa­run­ki sprze­da­ży, takie jak przy­kła­do­wo: sprze­daż w po­stę­po­wa­niu prze­tar­go­wym, eg­ze­ku­cyj­nym czy z od­ro­czo­nym ter­mi­nem za­pła­ty. Takie i po­dob­ne oko­licz­no­ści mogą po­wo­do­wać, iż trans­ak­cji nie można uznać za ryn­ko­we, więc nie mogą być one punk­tem od­nie­sie­nia dla in­nych trans­ak­cji.

Bar­dzo czę­stym błę­dem jest wy­ko­rzy­sta­nie w pro­ce­sie wy­ce­ny, ceny w kwo­cie uwzględ­nia­ją­cej po­da­tek VAT, pod­czas gdy cena po­win­na być okre­ślo­na w kwo­cie netto, tak jak i war­tość koń­co­wa samej nie­ru­cho­mo­ści.

Zda­rza się, iż bie­gły ba­da­jąc trans­ak­cję po­rów­naw­czą do­ty­czą­cą sprze­da­ży kilku dzia­łek, błęd­nie od­czy­ta ich po­wierzch­nię, a w kon­se­kwen­cji błęd­nie usta­li cenę jed­nost­ko­wą metra kwa­dra­to­we­go grun­tu.

Prak­ty­ka po­ka­zu­je, że punk­tów za­cze­pie­nia jest znacz­nie wię­cej. A po­nie­waż w po­stę­po­wa­niu są­do­wym taki ope­rat zwy­kle staje się pod­sta­wą dal­szych usta­leń sądu w spra­wie, więc i sam sąd po­wi­nien być za­in­te­re­so­wa­ny w uzy­ska­niu pra­wi­dło­wo skon­stru­owa­nej wy­ce­ny, przy czym rzad­ko zda­rza się, aby sąd do­głęb­nie badał ope­rat. Bar­dziej za­in­te­re­so­wa­na tym po­win­na być jed­nak stro­na.