• wadliwa redakcja umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości przez agenta;
• brak naruszenia wyłączności w umowie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości;
• brak podstaw naliczenia kary umownej;
• umowa cesji;
• związanie sądu żądaniem pozwu;
• skuteczne uchylenie się od błędu co do skutków zawarcia umowy pośrednictwa;

Nie da się ustalić, kiedy agent może domagać się zapłaty kary umownej. Jeśli bowiem agencji należy się wynagrodzenie, kiedy pośredniczy w sprzedaży (prowizja 3%) oraz kiedy w niej nie pośredniczy (prowizja 4%), to nie może zaistnieć sytuacja, w której należałoby stwierdzić, iż agencja została „pominięta”, co uprawniałoby ją do naliczenia kary umownej zgodnie z umową.

Zapis umowy tak sporządzonej przez agencję jest w istocie niemożliwy do zastosowania (błędnie zredagowany), skoro agencji przysługuje wynagrodzenie, zarówno kiedy pośredniczy w sprzedaży (prowizja 3%) oraz kiedy w niej nie pośredniczy, które jest należne niezależnie od udziału innych pośredników w sprzedaży) – (prowizja 4%).

Umowy wcześniej zawarte przez właściciela nieruchomości nie kolidowały z umową pośrednictwa – skoro właściciel nieruchomości w chwili zawarcia umowy pośrednictwa był związany umowami z innymi pośrednikami, które nie były jednak umowami „na wyłączność”, a umowa z agencją nie zawierała żadnych postanowień dotyczących obowiązku właściciela wypowiedzenia czy rozwiązania umów zawartych wcześniej, z innymi pośrednikami, a później właściciel nieruchomości nie zawierał takich umów i nie był zobowiązany do wypowiedzenia umów z innymi pośrednikami, a zobowiązał się jedynie, że w okresie wyłączności nie zleci (w przyszłości) wykonywania czynności pośrednictwa innemu pośrednikowi, to nie można mu skutecznie zarzucić, że naruszył zasadę wyłączności poprzez sprzedaż nieruchomości przez innego pośrednika, z którym zawarł umowę pośrednictwa wcześniej.

Powódka nabyła roszczenie z tytułu kary umownej w drodze umowy cesji i dochodziła pozwem. Nawet w przypadku uznania, że pośrednikowi / cedentowi przysługuje wynagrodzenie prowizyjne, Sąd nie mógł w niniejszej sprawie go zasądzić, gdyż powódka nie zgłosiła takiego żądania, skoro umowa cesji dotyczyła tylko kary umownej i odsetek od tej kary a nie dotyczyła wynagrodzenia. Sąd jest związany żądaniem pozwu i nie może zasądzić innego roszczenia (art. 321 kpc).

Roszczenie o zasądzenie kary umownej nie jest uzasadnione z dwóch przyczyn:
▪ po pierwsze – pośrednikowi w myśl umowy przysługuje wynagrodzenie
prowizyjne z tytułu sprzedaży nieruchomości przez samego klienta, co przewidywała umowa;
▪ po drugie – kara umowna zgodnie z art. 483 § 1 kc stanowi substytut odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a właściciel nieruchomości nie miał zakazu sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie, czy też z pomocą innego pośrednika, jeżeli nie zawarł z nim umowy na wyłączność, tyle, że i tak powinien zapłacić prowizję, a powódka dochodziła zapłaty kar umownych, a nie prowizji.

Istnieją podstawy do przyjęcia, że właściciel nieruchomości skutecznie uchylił się od
swojego oświadczenia woli, w sytuacji, gdy zorientował się, że pośrednik spróbował narzucić mu swoją interpretację umowy. Jeżeli właściciel nieruchomości przekazał listę pośredników agentowi, dokonano korekty warunków współpracy z agentem, a agent wyraził zgodę na współpracę agencji z innymi pośrednikami, to istnieją podstawy do przyjęcia, że sprzedający został wprowadzony w błąd przez pośrednika co do skutków zawarcia umowy pośrednictwa. Mógł on z łatwością zauważyć błąd, skoro sprzedający skorygował umowę z innym pośrednikiem, zarówno co do ceny ofertowej, jak i prowizji biura.