Przed zawarciem umowy warto zastanowić się na co tak naprawdę się zgadzamy. Proces sądowy jest często wynikiem nieporozumień i niedomówień na etapie zawierania umowy. Strony inaczej rozumieją postanowienia umów co do sposobu określania wynagrodzenia lub zakresu prac, które obejmuje ustalone wynagrodzenie.

Już podczas wykonywania umowy, gdy zbliżają się terminy zakończenia prac, zazwyczaj brakuje czasu na rozmowy, co wchodzi w zakres umowy i jakie wynagrodzenie jest należne. Te niedomówienia przy sporządzaniu umowy są źródłem konfliktu, który często znajduje finał w sądzie – czasem po kilku latach.

Z tego powodu przed zawarciem umowy należy dokładnie określić przedmiot umowy. Późniejsza zmiana umowy, co do zasady, będzie wymagała zgody drugiej strony, a o tę zgodę w kluczowych dla nas kwestiach może być trudno.

Przystępowanie do rozmów o dodatkowym wynagrodzeniu przy znacznym zaawansowaniu budowy lub wręcz po jej zakończeniu z powodu wykonania dodatkowej pracy ponad zakres określony w umowie albo dlatego, że wymagała więcej czasu i materiału niż zakładaliśmy – to próżny trud.

Wynagrodzenie, które otrzymamy (albo zapłacimy) zależy od umowy, od tego na jaki sposób ustalenia wynagrodzenia zgodziliśmy się zawierając umowę. Wynagrodzenia z tytułu umowy o dzieło/umowy o roboty budowlane mogą być określone jako wynagrodzenia ryczałtowe, kosztorysowe albo mieszane.

Istotą wynagrodzenia ryczałtowego jest jego ekwiwalentność i niezmienność. Umawiające się strony ustalają określoną kwotę w zamian za wykonanie całego dzieła/budynku. Nie ma przy tym znaczenia ilość zużytego materiału, zakres rzeczywiście wykonanych prac. Znaczenie ma jedynie osiągnięcie umówionego efektu, a w zamian za to zamawiający płaci ustalone z góry wynagrodzenie.

Ryzyko gospodarcze ponosi wykonawca. W przypadku niedoszacowania prac lub ilości potrzebnego materiału będzie musiał ze swojej kieszeni ponieść wydatki na wykonanie pracy. Należy pamiętać, że umówiona kwota dotyczy tylko umówionego dzieła/budynku. W przypadku zmiany zakresu prac lub zlecenia wykonania prac dodatkowych, należne będzie dodatkowe wynagrodzenie.

Drugi sposób określenia wynagrodzenia, czyli wynagrodzenie kosztorysowe, zmienia ten rozkład ryzyka.

W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego ostateczna wysokość wynagrodzenia pozostaje nieznana w chwili zawierania umowy. Strony uzgadniają podstawę ustalenia wysokości wynagrodzenia – zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów ze wskazaniem cen jednostkowych, stawek (np. robocizny), a niekiedy także jednostek obmiarowych.

W ramach wynagrodzenia kosztorysowego kluczowe znacznie ma dokument określany zestawieniem prac planowanych. Jeżeli zestawienie przygotował wykonawca, to może żądać dodatkowego wynagrodzenia, gdy nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Gdyby zestawienie przygotował zamawiający, to wykonawca może żądać dodatkowego wynagrodzenia. Warunkiem wypłaty dodatkowego wynagrodzenia jest również uzyskanie zgody zamawiającego na wykonanie prac dodatkowych, ale przyjmuje się, że zgoda wykonawcy jest bezwzględnie wymagana tylko w przypadku prac dodatkowych, których wykonanie znacząco podwyższałaby wynagrodzenia.

Z powyższego wynika, że nie ma więc prostej schematycznej odpowiedzi, czy i kiedy wynagrodzenie dodatkowe jest należne.

Mamy w końcu wynagrodzenie mieszane, które umożliwia połączenie opisanych wyżej sposobów i określenie wynagrodzenia w sposób odmienny dla poszczególnych zakresów prac. Daje to większą elastyczność stronom, ale nie zmniejsza czasu wymaganego przy rozliczeniu umowy.

Wybór wynagrodzenia i zasad jego rozliczenia wymaga wcześniejszego namysłu, ponieważ dopiero przy protokole odbioru i/lub fakturze końcowej pojawia się spór, którego źródłem są odmienne oczekiwania stron co do, wydawałoby się, zrozumiałej przez obie strony umowy. Dobrze sporządzona umowa zmniejsza ryzyko skierowania sporu do sądu, co pozwala oszczędzić stronom czas i pieniądze oraz skupić się jedynie na wykonywaniu umowy.

Kancelaria Mikulski i Wspólnicy od ponad 30 lat zapewnia ochronę i pomoc prawną sprzedającym i kupującym, od etapu poprzedzającego zawarcie umowy, przez transport, po etap jej wykonania, reklamacji, odstąpienia od umowy, lub etap dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w sprawach krajowych i transgranicznych, również poza obszarem Unii Europejskiej.