Ustawa deweloperska – jak ją stosować w sposób optymalny dla przedsiębiorcy?

Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Jej zamierzeniem jest uregulowanie niepewności w sytuacji prawnej nabywców mieszkań, którzy dokonywali transakcji z deweloperem przed faktycznym powstaniem budynku. Wprowadzenie ustawy spotkało się z negatywnym przyjęciem wśród przedsiębiorców świadczących usługi deweloperskie. Główne zarzuty to wzrost kosztów inwestycji i konieczność „przerzucenia” ich ciężaru na nabywców. Po lekturze ustawy można jednak śmiało postawić wniosek, że obawy deweloperów są wyolbrzymione, a wnikliwa analiza przepisów może pomóc deweloperowi w znalezieniu wyjścia z trudnej sytuacji.

Przede wszystkim, ustawa po raz pierwszy w historii polskiego porządku prawnego zdefiniowała pojęcie umowy deweloperskiej. Przedsiębiorcy zajmujący się działalnością deweloperską powinni zwrócić uwagę na to, że wzajemne świadczenia stron zostały określone w sposób dość szczegółowy. Mianowicie, zgodnie z tą definicją deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na rzecz nabywcy prawa do nieruchomości. Nabywca zaś zobowiązuje się w zamian do świadczenia pieniężnego. Tak szczegółowy opis pozostawia deweloperowi pewną furtkę. Odpowiednio ukształtowana konstrukcja umowna może bowiem doprowadzić do wyłączenia umowy spod zakresu definicji ustawowej.

Głównym celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej jest zapewnienie ochrony prawnej nabywcom przyszłych lokali. Przede wszystkim umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Ustawa wprowadza również system zabezpieczeń, które mają chronić środki powierzone przez nabywcę deweloperowi. System ten obejmuje ich cztery rodzaje: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancję ubezpieczeniową i gwarancję bankową.

Lektura art. 4 ustawy nie budzi wątpliwości, że deweloper może zdecydować się tylko na jeden sposób zabezpieczenia. Najbardziej dogodnym jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Rachunek powierniczy jest regulowany przez art. 59 ustawy prawo bankowe . Jego specyfika polega po pierwsze na tym, że jeden podmiot wpłaca środki pieniężne na rzecz innego podmiotu, który jest posiadaczem rachunku. Posiadacz rachunku może je wypłacać zgodnie z umową, która łączy go z podmiotem wpłacającym. Po drugie, środki znajdujące się na rachunku są wyłączone spod egzekucji, z masy upadłości i z masy spadkowej posiadacza. W przypadku realizacji inwestycji deweloperskiej te zasady działania rachunku powierniczego mają chronić środki nabywcy – przede wszystkim przed ryzykiem upadłości dewelopera. Korzyść płynąca z wybrania przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego, jako środka zabezpieczającego, polega na możliwości wypłacania zgromadzonych na nim środków wraz z postępami prac budowlanych. Umożliwia to częściowe finansowanie inwestycji ze środków wpłacanych przez nabywcę. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata może nastąpić dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę uzgodnione prawo do nieruchomości.

Uwagę dewelopera powinien zwrócić brak powiązania w ustawie minimalnej liczby etapów realizacji inwestycji deweloperskiej z maksymalną możliwą wysokością każdej wypłaty i faktycznymi postępami w budowie. Co prawda, deweloper ma obowiązek podzielić etapy inwesycji w taki sposób, żeby koszt każdego z nich mieścił się w przedziale od 10 do 25% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie ma jednak limitów, które ograniczałyby kwotę jednorazowej wypłaty środków z rachunku.

Kolejnym elementem, który ma wzmocnić pozycję nabywcy jest zabezpieczenie rzeczowe w postaci obligatoryjnego wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Jeżeli nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy, będzie to możliwe o tyle, o ile równocześnie wyrazi zgodę na wykreślenie tego roszczenia. Regulacja prawa nabywcy do odstąpienia od umowy chroni zatem dewelopera przed ryzykiem potencjalnej egzekucji z nieruchomości.

Wreszcie, ustawa nakłada na dewelopera szeroko zakrojone obowiązki związane z informowaniem potencjalnego nabywcy nieruchomości o inwestycji. Za brak ich przestrzegania grozi kara grzywny, a za podanie nieprawdziwych informacji lub ich zatajenie – nawet kara pozbawienia wolności. Dlatego, deweloper powinien dopilnować przestrzegania tych – mało w istocie uciążliwych – obowiązków.

Ostatecznie okazuje się, że deweloperzy, którzy posiadają sprawną obsługę prawną, mają szansę uniknąć konsekwencji niektórych, niewygodnych dla nich rozwiązań ustawowych. Może to być zbawienne w obliczu trudności, jakie obecnie przeżywa branża budowlana.