Już za kilka ty­go­dni (1 lipca 2022 roku) wej­dzie w życie nowa usta­wa de­we­lo­per­ska, co wy­wo­ła licz­ne zmia­ny w re­żi­mie praw­nym umów za­wie­ra­nych z de­we­lo­pe­ra­mi. Do­tkną one rów­nież umów re­zer­wa­cyj­nych, które dotąd – po­mi­mo istot­ne­go zna­cze­nia w prak­ty­ce – nie były szcze­gó­ło­wo ure­gu­lo­wa­ne w prze­pi­sach prawa.

Nowa usta­wa pre­cy­zu­je, że przez umowę re­zer­wa­cyj­ną na­le­ży mieć na myśli umowę, na pod­sta­wie któ­rej de­we­lo­per zo­bo­wią­zu­je się do cza­so­we­go wy­łą­cze­nia z ofer­ty sprze­da­ży lo­ka­lu miesz­kal­ne­go albo domu jed­no­ro­dzin­ne­go wy­bra­ne­go przez re­zer­wu­ją­ce­go. Re­zer­wa­cja sta­no­wić bę­dzie zatem świad­cze­nie speł­nia­ne przez przed­się­bior­cę w wy­ko­na­niu za­war­tej umowy. W jej tre­ści, stro­ny po­win­ny usta­lić m.​in. czas trwa­nia tak ro­zu­mia­nej re­zer­wa­cji, a także okre­ślić usy­tu­owa­nie za­re­zer­wo­wa­ne­go lo­ka­lu w bu­dyn­ku, jak rów­nież po­wierzch­nię oraz układ po­miesz­czeń lo­ka­lu albo domu jed­no­ro­dzin­ne­go. Za­war­cie umowy re­zer­wa­cyj­nej musi zo­stać po­prze­dzo­ne do­rę­cze­niem re­zer­wu­ją­ce­mu pro­spek­tu in­for­ma­cyj­ne­go do­ty­czą­ce­go re­ali­zo­wa­ne­go przed­się­wzię­cia de­we­lo­per­skie­go.

Umowa re­zer­wa­cyj­na może mieć cha­rak­ter od­płat­ny lub nie­od­płat­ny – jest to uza­leż­nio­ne od stron umowy. Je­że­li de­we­lo­per ocze­ki­wał bę­dzie uisz­cze­nia opła­ty re­zer­wa­cyj­nej przez kon­tra­hen­ta, to musi zo­stać to za­strze­żo­ne w umo­wie. Usta­wa li­mi­tu­je przy tym mak­sy­mal­ną wy­so­kość opła­ty re­zer­wa­cyj­nej. Nie bę­dzie mogła ona prze­kro­czyć 1% ceny lo­ka­lu miesz­kal­ne­go albo domu jed­no­ro­dzin­ne­go okre­ślo­nej w pro­spek­cie in­for­ma­cyj­nym. Opła­ta jest na­stęp­nie za­li­cza­na na po­czet płat­no­ści na­leż­nych na pod­sta­wie umowy de­we­lo­per­skiej, o ile oczy­wi­ście zo­sta­nie ona za­war­ta.

Usta­wa roz­strzy­ga przy tym istot­ny dla prak­ty­ki (oraz bu­dzą­cy dotąd sprzecz­ne oceny) pro­blem zwią­za­ny z oceną sy­tu­acji, w któ­rej kon­su­ment, po­mi­mo do­ko­na­nia re­zer­wa­cji, nie de­cy­du­je się na za­war­cie umowy de­we­lo­per­skiej oraz do­ma­ga się zwro­tu opła­ty re­zer­wa­cyj­nej.

Zgod­nie z no­wy­mi prze­pi­sa­mi, zwrot opła­ty re­zer­wa­cyj­nej może na­stą­pić tylko w na­stę­pu­ją­cych przy­pad­kach:

1. brak uzy­ska­nia przez re­zer­wu­ją­ce­go po­zy­tyw­nej de­cy­zji kre­dy­to­wej lub przy­rze­cze­nia udzie­le­nia kre­dy­tu w związ­ku z ne­ga­tyw­ną oceną zdol­no­ści kre­dy­to­wej,
2. nie­wy­ko­na­nie przez de­we­lo­pe­ra zo­bo­wią­za­nia wy­ni­ka­ją­ce­go z umowy re­zer­wa­cyj­nej (tj. braku wy­łą­cze­nia lo­ka­lu lub domu jed­no­ro­dzin­ne­go z ofer­ty) – w tym przy­pad­ku ma on obo­wią­zek zwró­cić kon­tra­hen­to­wi po­dwój­ną wy­so­kość opła­ty,
3. do­ko­na­nie przez de­we­lo­pe­ra zmian w pro­spek­cie in­for­ma­cyj­nym bez po­in­for­mo­wa­nia re­zer­wu­ją­ce­go.

Na­to­miast w przy­pad­kach, gdy re­zer­wu­ją­cy po­dej­mie de­cy­zję, że po­mi­mo za­re­zer­wo­wa­nia lo­ka­lu lub bu­dyn­ku, nie ma za­mia­ru za­wie­rać umowy de­we­lo­per­skiej, to opła­ta re­zer­wa­cyj­na nie ulega zwro­to­wi.

Wpro­wa­dze­nie ja­snych reguł okre­śla­ją­cych za­sa­dy zwro­tu opła­ty re­zer­wa­cyj­nej w istot­ny spo­sób zwięk­sza pew­ność prawa w za­kre­sie ana­li­zo­wa­nej umowy. Do­tych­cza­so­wy stan praw­ny wy­wo­ły­wał wąt­pli­wo­ści w kon­tek­ście oceny, czy i w ja­kich oko­licz­no­ściach klau­zu­le za­strze­ga­ją­ce bez­zwrot­ny cha­rak­ter tej opła­ty sta­no­wią po­sta­no­wie­nia nie­do­zwo­lo­ne w umo­wach z kon­su­men­ta­mi. Zna­la­zło to wyraz w re­je­strze klau­zul abu­zyw­nych, pro­wa­dzo­nym przez pre­ze­sa UOKiK, który za­wie­ra sze­reg po­sta­no­wień po­cho­dzą­cych z umów re­zer­wa­cyj­nych, które od­no­si­ły się do przed­mio­to­wej opła­ty. Nowe re­gu­la­cje uła­twią zatem przed­się­bior­com for­mu­ło­wa­nie umów w spo­sób ogra­ni­cza­ją­cy ry­zy­ko po­no­sze­nia od­po­wie­dzial­no­ści z ty­tu­łu na­ru­sze­nia prze­pi­sów o nie­uczci­wych klau­zu­lach w umo­wach kon­su­menc­kich.