Ogólnie wiadomo, że agentowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie, jeśli jego czynności przyczyniły się rzeczywiście do uzyskania korzystnej oferty i do sprzedaży nieruchomości oferowanej przez jego klienta.

Obok pytania, czy dzieje się tak zawsze, pojawiło się nowe pytanie, czy zamiast wynagrodzenia pośrednik ten może zażądać odszkodowania odpowiadającego wynagrodzeniu. W trakcie trwającego kilka lat procesu sądowego renomowana agencja pośrednictwa nieruchomości żądała odszkodowania opisanego w umowie z klientem jako kara umowna w umowie z klientem, w oparciu o twierdzenie, że pozbawienie agencji wynagrodzenia stanowi naruszenie wykonania umowy pośrednictwa.

Wspomniana umowa była zawarta w dość specyficznych okolicznościach i ewidentnie źle zredagowana – z perspektywy interesów renomowanej agencji pośrednictwa nieruchomości.

Przedsiębiorca, który doznał strat w trakcie ostatniego kryzysu gospodarczego z powodu utraty kontraktów, poszukiwał środków, by spłacić swoich wierzycieli poprzez sprzedaż nieruchomości. Zadanie sprzedaży nieruchomości powierzył wielu agencjom, lecz tylko z jedną, a co istotne – z tą ostatnią i renomowaną – zawarł umowę „na wyłączność”. Ta agencja zastrzegła sobie wynagrodzenie w dwóch sytuacjach: kiedy sama sprzeda nieruchomość oraz kiedy skutkiem własnej koordynacji dojdzie do sprzedaży nieruchomości z udziałem innej agencji.

Skoro ostatecznie wynagrodzenia nie otrzymała, gdyż klient sprzedał nieruchomość bez jej udziału, część samodzielnie, a część z udziałem innej agencji, to agencja ta wyszła z założenia, że należy się jej odszkodowanie, bo przecież posiadała „wyłączność”, a do sprzedaży nieruchomości doszło bez jej udziału, lecz z udziałem „wcześniej” wynajętej agencji, czyli z naruszeniem owej „wyłączności”.

Sądy obu instancji sprzeciwiły się temu rozumowaniu.

Po pierwsze, umowa – zredagowana przez żądającą później odszkodowania agencję – nie wyłączyła uprawnienia „wcześniejszych” agencji do kontraktowania na rzecz naszego przedsiębiorcy, ani nie wyłączyła uprawnienia do sprzedaży nieruchomości samodzielnie przez naszego przedsiębiorcę. To był pierwszy błąd renomowanej agencji w redakcji umowy.

Po drugie, sprzedaż nieruchomości w takich okolicznościach nie stanowiła naruszenia umowy i trudno było przypisać winę przedsiębiorcy, że dokonał sprzedaży, informując zresztą o tym agencję. Przypisanie winy przedsiębiorcy to drugi błąd agencji.

Co więcej agencja nie przyczyniła się bezpośrednio do tej sprzedaży. Owszem, wywiesiła informację o nieruchomości na zbiorczych portalach internetowych, a nawet promowała ją na targach za granicą, ale skutkiem tych działań nie pojawił się żaden nabywca. To trzeci błąd agencji, skoro nie zauważyła braku efektów swej promocji.