W przepisach nowej ustawy deweloperskiej ustawodawca wprowadził natomiast szczegółowe regulacje dotyczące odstąpienia od umowy z uwagi na wady dostrzeżone przez nabywcę przed dokonaniem odbioru lokalu. Przesłankę odstąpienia od umowy stanowić będzie istotna wada lokalu. Jeżeli deweloper uzna jej istnienie w protokole odbioru, to wówczas brak jej usunięcia w dodatkowym terminie, wyznaczonym stosownie do przepisów ustawy, umożliwi nabywcy odstąpienie od umowy. Pomimo braku uznania wady istotnej przez dewelopera, nabywca wciąż może odmówić dokonania odbioru lokalu. W takim przypadku, strony powinny wyznaczyć kolejny termin odbioru. Jeżeli do tego czasu deweloper nie usunie wady wskazywanej mu przez nabywcę, to ten drugi uzyska możliwość odstąpienia od umowy, o ile przedstawi deweloperowi opinię rzeczoznawcy budowlanego, stwierdzającą istotny charakter przedmiotowej wady.

W praktyce zatem, w przypadku sporu między deweloperem a nabywcą w kontekście tego, czy lokal obarczony jest istotnymi wadami, odstąpienie od umowy z deweloperem przed dokonaniem odbioru lokalu uzależnione będzie od treści opinii rzeczoznawcy budowlanego. To rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę może budzić istotne wątpliwości. Po pierwsze, dokonanie oceny, czy wada ma istotny charakter, musi uwzględniać relację wady do treści umowy między stronami, co może wiązać się z potrzebą dokonywania jej wykładni. To zaś powinno pozostać wyłącznie w kompetencji sądu, ponieważ wykracza poza kompetencje biegłego. Przepisy ustawy pozbawiają ponadto dewelopera wpływu na wybór rzeczoznawcy, który dokonywał będzie ustaleń kluczowych dla dalszego losu umowy z nabywcą. Ustawodawca nie przewidział również możliwości sądowego zakwestionowania przez dewelopera prawidłowości opinii przedstawionej przez nabywcę. Powyższe okoliczności wywołują wątpliwość, czy prawodawca rzeczywiście dokonał słusznego rozłożenia ryzyka kontraktowego między strony analizowanej umowy. Zweryfikuje ją dopiero praktyka stosowania przepisów nowej ustawy.