Już za kilka tygodni (1 lipca 2022 roku) wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, co wywoła liczne zmiany w reżimie prawnym umów zawieranych z deweloperami. Dotkną one również umów rezerwacyjnych, które dotąd – pomimo istotnego znaczenia w praktyce – nie były szczegółowo uregulowane w przepisach prawa.

Nowa ustawa precyzuje, że przez umowę rezerwacyjną należy mieć na myśli umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Rezerwacja stanowić będzie zatem świadczenie spełniane przez przedsiębiorcę w wykonaniu zawartej umowy. W jej treści, strony powinny ustalić m.in. czas trwania tak rozumianej rezerwacji, a także określić usytuowanie zarezerwowanego lokalu w budynku, jak również powierzchnię oraz układ pomieszczeń lokalu albo domu jednorodzinnego. Zawarcie umowy rezerwacyjnej musi zostać poprzedzone doręczeniem rezerwującemu prospektu informacyjnego dotyczącego realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowa rezerwacyjna może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny – jest to uzależnione od stron umowy. Jeżeli deweloper oczekiwał będzie uiszczenia opłaty rezerwacyjnej przez kontrahenta, to musi zostać to zastrzeżone w umowie. Ustawa limituje przy tym maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata jest następnie zaliczana na poczet płatności należnych na podstawie umowy deweloperskiej, o ile oczywiście zostanie ona zawarta.

Ustawa rozstrzyga przy tym istotny dla praktyki (oraz budzący dotąd sprzeczne oceny) problem związany z oceną sytuacji, w której konsument, pomimo dokonania rezerwacji, nie decyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej oraz domaga się zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Zgodnie z nowymi przepisami, zwrot opłaty rezerwacyjnej może nastąpić tylko w następujących przypadkach:

1. ◼ brak uzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
2. ◼ niewykonanie przez dewelopera zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (tj. braku wyłączenia lokalu lub domu jednorodzinnego z oferty) – w tym przypadku ma on obowiązek zwrócić kontrahentowi podwójną wysokość opłaty,
3. ◼ dokonanie przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym bez poinformowania rezerwującego.

Natomiast w przypadkach, gdy rezerwujący podejmie decyzję, że pomimo zarezerwowania lokalu lub budynku, nie ma zamiaru zawierać umowy deweloperskiej, to opłata rezerwacyjna nie ulega zwrotowi.

Wprowadzenie jasnych reguł określających zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w istotny sposób zwiększa pewność prawa w zakresie analizowanej umowy. Dotychczasowy stan prawny wywoływał wątpliwości w kontekście oceny, czy i w jakich okolicznościach klauzule zastrzegające bezzwrotny charakter tej opłaty stanowią postanowienia niedozwolone w umowach z konsumentami. Znalazło to wyraz w rejestrze klauzul abuzywnych, prowadzonym przez prezesa UOKiK, który zawiera szereg postanowień pochodzących z umów rezerwacyjnych, które odnosiły się do przedmiotowej opłaty. Nowe regulacje ułatwią zatem przedsiębiorcom formułowanie umów w sposób ograniczający ryzyko ponoszenia odpowiedzialności z tytułu naruszenia przepisów o nieuczciwych klauzulach w umowach konsumenckich.